Quand le syndicat des copropriétaires veut s’opposer aux locations meublées de courte durée

 Est-ce possible ? Comment ? et Que faire ?   

Ce que vous devez savoir :

Toute modification du règlement de copropriété restreignant les conditions de jouissance des parties privatives doit être adoptée à l’unanimité des copropriétaires. C’est l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui a vocation à s’appliquer et qui édicte deux cas d’unanimité : concernant les décisions portant atteinte à la destination des parties privatives ou aux modalités de leur jouissance et concernant les décisions portant aliénation des parties communes.

1/ Concernant les décision affectant les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives :

Il est de jurisprudence constante que l’unanimité est requise chaque fois que la décision affecte les droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, notamment lorsqu’il est prévu une modification du règlement de copropriété pour restreindre les droits de vendre ou de louer des lots.

Lorsque l’unanimité est requise, elle s’entend de l’ensemble des copropriétaires et non l’ensemble des copropriétaires uniquement présents ou représentés. (Cass. Civ. 3e, 26 fév. 1975 ; CA Paris, 23e Ch. B, 16 déc. 1999) et la volonté des copropriétaires doit être obligatoirement exprimée en assemblée générale et ne peut être donnée sous une autre forme.

L’unanimité est donc requise chaque fois que la décision affecte « le contrat de départ », matérialisé par les différents documents constitutifs de la copropriété, notamment lorsque la décision de l’assemblée touche à la destination de l’immeuble, soit en permettant des activités non-autorisées dans le règlement, soit au contraire, en édictant des interdictions qui ne figuraient pas dans le règlement d’origine.  (CA Paris, pôle 4, Ch. 2, 30 oct. 2013 n°12/01789 ; CA Paris, 23e Ch. B, 27 janv. 2000 ; CA Paris, 23e Ch, 28 avril 1989)

En conséquence, cette résolution devra être adoptée à l’unanimité des copropriétaires. A défaut, si vous n’étiez pas présent ou si vous avez voté contre, vous pourrez contester le procès-verbal d’assemblée générale, dans les deux mois suivant la première présentation du procès-verbal d’assemblée générale par lettre recommandée avec avis de réception.

2/ Concernant la licéité d’une telle clause :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères et sa situation ».

Selon l’article 9 de la même loi, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaire, ni à la destination de l’immeuble ».

Les restrictions doivent être interprétées strictement, et l’appréciation de la restriction par rapport à la destination de l’immeuble doit être faite in concreto, au cas par cas par les Juges, pour déterminer la licéité d’une telle clause (Cass, Civ.3e, 9 juin 2010, n°09-14.206).

La Cour de cassation a pu juger qu’une clause restreignant les locations meublées de courte durée en les soumettant à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale, était réputée non écrite, car illicite, après avoir relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’activités libérales dans l’immeuble, qui entrainent des inconvénients similaires à ceux de la location meublée, et qu’au surplus, l’activité de location n’avait provoqué aucune nuisance (Cass, Civ. 3e, 8 juin 2011, n°10-15.891)

3/ Sur les procédures envisageables en cas d’inscription de cette clause au règlement de copropriété

Cette résolution nécessitant l’accord unanime des copropriétaires, celle-ci devrait nécessairement être rejetée dans la mesure où vous voterez contre.

Si celle-ci est acceptée à la majorité renforcée de l’article 26 et non à l’unanimité alors il conviendra de contester cette assemblée générale, dans le délai de deux mois à compter de la première présentation du procès-verbal par lettre recommandée (le syndic a 1 mois à compter de l’assemblée générale pour vous l’adresser).

Également, en cas d’inscription d’une telle clause dans le règlement de copropriété, celle-ci pourrait être jugée illicite et donc réputée non écrite. De ce fait, une seconde action serait envisageable sur ce fondement.

En cas de difficultés, vous pouvez contacter le cabinet via le formulaire de contact, par mail (avocatdessein@gmail.com) ou par téléphone (07.68.08.77.48) pour prendre un RDV.

                                                                                                      Marie DESSEIN