Le partage d’une indivision en cas de séparation à Rezé et Nantes

Pendant toutes ces années vécues ensemble, vous avez réalisé vos projets : enfants, achat d'un bien ensemble et la décision de vous séparer est enfin prise. Ensuite, que se passe-t-il ? Contrairement à la procédure de divorce, il n'y a pas de procédure unique pour gérer le sort des biens acquis ensemble, et l'organisation des relations parentales pour vos enfants. Pour comprendre toutes les possibilités qui s’offrent à vous dans le partage des biens, retrouvez quelques explications ci-dessous de ce qu’est une indivision et de son fonctionnement, et découvrez les solutions amiables et judiciaires qui s’offrent à vous.

Qu’est-ce qu’une indivision ?

Contrairement à certains régimes matrimoniaux, le principe hors mariage est que chacun est propriétaire de ce qu’il achète, sans que l’autre n’ait un droit sur la propriété du/des bien(s). Par exception, lorsque vous avez acquis un bien ensemble sans être marié, il s'agit d'un achat en indivision. Il doit être expressément indiqué que le bien est indivis, et la part de chaque propriétaire dans le bien doit être explicite.

Chacun des propriétaires est « coindivisaire ». Cela veut dire que vous avez une quote-part du bien en propriété, souvent à égalité (50/50), et parfois inégalitaire (70/30, par exemple). Quand aucune quote-part n’est indiquée, elle est égalitaire. L’indivision est donc constituée de l’ensemble des propriétaires « indivis » des biens et de l’ensemble des biens acquis en commun entre les mêmes propriétaires. Ces biens peuvent être des biens meubles (mobiliers), ou des immeubles (maisons, appartements, terrains).

Le partage doit légalement se faire à proportion des quotes-parts de chacun, si l’un des coindivisaires a une quote-part de 60%, il devra recevoir 60% du prix de vente (déduction faite du solde du crédit à régler le cas échéant). L’autre percevra donc les 40% restants.

Le fait d’avoir réglé une part plus importante du crédit immobilier, par exemple, ne vous donnera pas plus de droits que ceux inscrits dans l’acte ou que ce qui a été payé par chacun sur le prix de vente. Cependant, cela aura une incidence sur les comptes qui seront faits entre les parties pour liquider l’indivision. Les comptes entre les parties sont faits en tenant compte des paiements de chacun par rapport aux quotes-parts. Si le crédit immobilier est payé à 100% par un coindivisaire alors qu’il a une quote-part de 60%, il aura une créance sur l’indivision de 40%, ce qui signifie que l’autre indivisaire verra une part du prix de vente perçu affecté au remboursement du « trop payé » par l’autre indivisaire.

Attention, vos droits dans l’indivision dépendent de la quote-part inscrite, mais ne dépendent pas de ce que vous avez réellement remboursé au titre du prêt immobilier, qui pourrait être considéré comme une contribution aux charges du ménage ou du mariage. Le système fonctionne par compensation de créances d’indivisaires sur l’indivision et de l’indivision sur les indivisaires, pour établir ensuite la soulte qui sera à régler si l’un ou l’autre souhaite conserver le bien.

Il faudra alors prévoir une désolidarisation du prêt pour que le seul propriétaire conserve le paiement du prêt. Si aucun ne souhaite conserver le bien, il sera mis en vente à un prix décidé par les indivisaires qui, une fois les dettes remboursées (crédit immobilier, prêt travaux, etc.) se verront distribuer le solde en fonction de leur quote-part dans le bien.

Avocate pour le partage amiable de l’indivision à Rezé

Schématiquement, l’indivision est composée de l’actif, qui est le prix de vente du bien, et du passif, qui est le crédit restant. On déduit le passif de l’actif pour avoir la masse active nette (taxe de 1,1% sur cette somme), que l’on divise ensuite par le nombre de coindivisaires pour donner les droits de chacun dans l’indivision. Puis, on affecte les biens et éventuelles créances des coindivisaires par indivision pour calculer les sommes ou biens qui seront perçus par chacun.

Dès lors, pour partager une indivision, deux options s’offrent à vous :

• Option 1 : la vente à un tiers. Aucun ne souhaite conserver le bien et il sera vendu.
• Option 2 : celui qui veut racheter le bien va régler une « soulte » à l’autre coindivisaire du montant de ses droits, déduction faite des biens qu’il aurait décidé de conserver. Il conservera souvent le prêt, avec désolidarisation de l’autre coindivisaire.

Vous pouvez vous rapprocher d’un Notaire qui pourra vous faire un projet d’état liquidatif pour vous permettre d’avoir une vue d’ensemble sur vos différentes possibilités.

Si l’un des coindivisaires refuse la vente ou le rachat par un autre coindivisaire et bloque le partage, alors une procédure judiciaire peut être engagée car « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » en application de l’article 815 du Code civil. Il conviendra alors de proposer une solution amiable avant de saisir le tribunal d’une procédure. Si aucun retour n’est fait à cette proposition ou en cas de refus, vous pourrez saisir le tribunal, assisté de Maître Marie DESSEIN qui fera valoir vos droits et mettra tout en œuvre pour trouver une issue qui vous soit favorable.

La procédure du partage judiciaire de l’indivision

Si vous n'arrivez pas à vous mettre d'accord sur le fait que l'un de vous conserve le bien ou qu'il soit vendu à un tiers, une procédure en partage d'indivision devra être initiée. Dans ce cas, la procédure est écrite et l'avocat obligatoire. Maître Marie DESSEIN s’assurera qu’une proposition amiable ait été transmise et vous aidera à constituer votre dossier.

En l'absence de retour ou en cas de refus, votre avocat en affaire familiale initiera la procédure en tant que telle pour demander l'ouverture des comptes entre les coindivisaires et le partage des biens de l'indivision. Au besoin, la licitation des biens immobiliers sera ordonnée ; c’est-à-dire qu’il y aura vente aux enchères par le biais d'un notaire. Ce dernier proposera ensuite un ou plusieurs projets de partage. En cas de refus des coindivisaires sur l'un des projets, c’est le Juge qui décidera du partage qui sera opéré.

La procédure est longue et coûteuse, c’est pourquoi votre avocat privilégiera toujours la solution amiable, autant que possible, notamment car la vente aux enchères peut être faite à un prix en dessous du prix du marché, ce qui fera perdre un gain à chacun des coindivisaires.

De plus, il existe des procédures parallèles d'autorisation à vendre sans l'accord des autres coindivisaires ou pour bénéficier de délais de paiement du crédit immobilier à la banque, lorsqu'il y a un blocage dans le cadre d'une indivision. Cela permet d'éviter la vente aux enchères à un prix qui pourrait être préjudiciable à l’indivision.

Pour plus de renseignements, en fonction de votre situation personnelle, n'hésitez pas à prendre

l'attache du cabinet, pour fixer un rendez-vous avec Maître Marie DESSEIN, laquelle pourra vous orienter et vous représenter en vue de préserver au mieux vos intérêts.