Avocat en cas de vice caché à Rezé et Nantes

Attention, cette notion de vices cachés ne doit pas être confondue avec la notion de non-conformité. En effet, la non conformité de la chose est la différence entre les spécificités réelles de la chose et celles indiquées dans les documents contractuels. Cette différence entre ce qui a été commandé et ce qui a été délivré constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme. Cependant, la non-conformité de la chose à sa destination normale constitue un vice caché. (Civ. 3e, 27 mars 1991)

Egalement, selon l'article 1642 du Code civil, le vendeur ne sera pas tenu des vices apparents au moment de la vente. 

Cependant, le vendeur est tenu des vices cachés de la chose, même s'il n'en avait pas connaissance (article 1643 Cciv). Il s'agit pour le vendeur d'une obligation de résultat, l'acheteur n'étant pas contraint de démontrer une faute du vendeur pour obtenir l'application de cette garantie. Il devra simplement établir l'existence du vice de la chose.

Selon l'article 1644 du Code civil, l'acheteur aura alors le choix de rendre la chose et de se faire restituer l'intégralité du prix (action rédhibitoire) ou de la conserver et de se faire rembourser partiellement le prix versé initialement (action estimatoire). 

Attention, s'il est démontré que le vendeur connaissait le vice avant la vente, alors celui-ci sera également tenu (outre la restitution du prix) de tous les dommages et intérêts envers son acheteur (article 1645 Cciv). Cette exigence est écartée par la jurisprudence à l'encontre d'un professionnel : le dol (la mauvaise foi ou l'omission intentionnelle) n'est pas à démontrer dans ce cas. 

Sinon, il ne sera tenu que de la restitution partielle ou intégrale du prix et des frais occasionnés par la vente (article 1646 Cciv). 

Cette action en garantie des vices cachés peut être initiée dans un délai de deux années à compter de la découverte du vice. (article 1648 Cciv). 

La mauvaise foi d'un vendeur pourra être démontrée par un constat d'huissier, une expertise amiable et judiciaire, lorsqu'il apparaîtra invraisemblable que le vice qui affecte le bien n'ait pas été connu du vendeur avant ladite vente. En tout état de cause, cette clause ne sera valable que pour les vices cachés et non les vices apparents.

Si le vendeur est professionnel, la clause d'exclusion de garantie n'aura pas vocation à s'appliquer. Néanmoins, des exceptions ont été faites par la jurisprudence et notamment lorsque l'acheteur est également un professionnel et pouvait parfaitement se rendre compte du vice. Il faut que les deux parties soient des professionnels de la "même spécialité" (Cass. Com. 19 mars 2013, pourvoi n°11-26.566). À défaut, cette clause sera assimilée à une clause abusive lorsque l'acquéreur est un non-professionnel, un consommateur.

La qualité de professionnel a été explicitée par la jurisprudence. Est un professionnel une SCI par exemple, et plus généralement tout marchand de biens ou promoteur, c'est-à-dire tout vendeur réalisant à titre habituel et principal des actes de vente. Ainsi, celui qui a acheté plusieurs lots de copropriété pour les rénover et les revendre est qualifié de professionnel et ne pourra pas bénéficier de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

Également, celui qui a une connaissance particulière des biens vendus sera assimilé à un professionnel, en raison des travaux qu'il a lui-même fait ou fait réaliser. Ainsi, un vendeur non-professionnel qui a lui même réalisé les travaux dans le biens vendu court le risque d'être assimilé à un professionnel et devra assumer les éventuels vices cachés. (Civ. 3e, 30 mai 1996, pourvoi n°94-13.416)

La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée lors d'une vente n'aura pas vocation à s'appliquer en présence de professionnels et assimilés si le vendeur est de mauvaise foi, et également si le vice ne pouvait être aperçu qu'avec un examen approfondi des lieux. La jurisprudence fait donc une différence entre les vices cachés, mais décelables en qualité de professionnel, de ceux qui sont insoupçonnables et nécessitent des investigations approfondies.

De même, en matière d'immeubles bâtis, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés n'aura pas vocation à s'appliquer si le vice en question à trait à un des éléments à vérifier dans le cadre des diagnostics obligatoires avant la vente et que le vendeur n'a pas transmis un diagnostic complet (Obligatoire en vertu de l'article L.271-4 du Code de la construction et de l'habitation). Celui-ci doit en effet être complet et annexé au compromis de vente et en tout état de cause à l'acte authentique de vente. Attention, la clause d'exclusion de la garantie ne jouera pas en présence d'un vendeur professionnel ou de mauvaise foi, que le diagnostic transmis soit complet ou non.

Si la clause d'exclusion de garantie de vous semble pas claire, ou qu'elle ne devrait pas s'appliquer, Votre avocat en droit civil à Rezé, est à votre disposition pour vous orienter, au besoin interpréter cette clause et mettre en oeuvre les procédures judiciaires adéquates pour faire valoir vos droits en qualité de vendeur ou d'acquéreur.

Concernant la délivrance de la chose, les non-conformités apparentes de cette chose aux stipulations contractuelles sont soumises au même régime que celui des vices apparents de construction. Il est important de savoir qu'en cas de non-conformité, l'acquéreur n'a pas besoin de démontrer qu'il subit un préjudice né de celle-ci, la non-conformité se suffisant à elle-même pour solliciter une réparation.

En matière de vente d'immeubles à construire, contrairement aux ventes d'immeubles après achèvement et aux ventes mobilières, le vendeur doit non seulement la garantie des vices cachés, mais aussi la garantie des vices apparents.
 

La Garantie des non-conformités et vices de construction apparents :

L'article 1642-1 du Code civil précise à ce titre que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé des vices de construction ou des défauts de conformité apparents avant la réception des travaux et avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession du bien par l'acquéreur.

Peu importe la nature ou l'étendue et la portée du vice apparent en cause. Il n'est pas nécessaire que ce vice compromette la solidité de l'ouvrage ou le rende impropre à sa destination comme se doit être le cas en matière de désordres de nature décennale. (Articles 1792 et suivants Cciv). En effet, la jurisprudence précise que la notion de vice de construction apparent s'entend largement et concerne tous les désordres du bien, qu'ils soient ou non-mineurs, ostensibles ou révélés par une vérification sommaire par l'acquéreur normalement diligent.

En application du droit commun, l'acquéreur aura le choix entre action rédhibitoire et action estimatoire, précédemment exposées (article 1644 du Code civil). La seule exception concernera le vendeur qui s'oblige à réparer les non-conformités et vices : il n'y aura ni résolution du contrat, ni diminution du prix dans ce cas (article 1642-1 Cciv). Cependant, il sera toujours possible de solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, en application du droit commun.

Le délai spécifique pour agir en matière de non-conformités apparents dans les ventes à construire :

D'une part, le vice doit avoir été constaté au plus tard à l'un de ces deux événements : lors de la réception des travaux avec ou sans réserves ou à l 'expiration du délai d'un mois après la prise de possession du bien par l’acquéreur  en application de l'article 1642-1 du Code civil, (remise des clés ou signature d'un certificat d'achèvement). 

D'autre part, l'article 1648 du Code civil prévoit quant à lui que l'action en justice en réparation de la non-conformité ou du vice apparent doit être intentée dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents c'est-à-dire : soit dans le délai d'un an qui suit la réception des travaux, soit dans le délai d'un an à l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des lieux par l'acquéreur. 

La Garantie spécifique des vices cachés en matière de ventes à construire :

L'article 1646-1 du Code civil dispose que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu des obligations des architectes, entrepreneurs et tous les intervenants liés par un contrat de louage d'ouvrage au Maître d'ouvrage. Le vendeur est tenu de ces obligations édictées aux articles 1792 à 1792-3 du Code civil à compter de la réception des travaux.

Concrètement, le vendeur sera tenu aux garanties : décennale, biennale de bon fonctionnement, d'isolation, mais pas à la garantie de parfait achèvement (article 1792-6 Cciv). Ces dispositions relèvent de la responsabilité des constructeurs. Les vices sont appelés désordres ou dommages et obéissent à différentes garanties en fonction de leur nature et de leur gravité.

Concernant la garantie décennale, elle aura vocation à s'appliquer à trois types de désordres :

• Les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ;
• Les dommages rendant l'ouvrage impropre à sa destination;
• Les dommages affectant la solidité des éléments d'équipement faisant indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert.

Il s'agit d'une responsabilité de plein droit, toute clause d'exonération de cette garantie est donc réputée non-écrite. Seule la preuve d'une cause étrangère pourra libérer le vendeur de sa responsabilité. Cette garantie qui nécessite des désordres graves pour être mise en oeuvre est aussi applicable aux désordres évolutifs et futurs à certaines conditions. 

Concernant la garantie biennale de bon fonctionnement, elle aura vocation à s'appliquer aux autres éléments d'équipement dissociables de l'ouvrage. Cette garantie devra être prévue pour une durée minimale de deux ans à compter de la réception.

Concernant la garantie d'isolation phonique : L'article L 111-11 du Code de la construction et de l'habitation impose au vendeur ou au promoteur immobilier de garantir au premier occupant de chaque logement et pendant les six premiers mois de sa prise de possession, la conformité aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique. Cependant, des nuisances acoustiques excessives rendant ainsi le bien impropre à sa destination peuvent, par leur caractère de gravité, être garanties à titre décennal, même lorsque les exigences minimales en la matière ont été respectées. Également, il sera possible d'initier une action sur les fondements de responsabilité de droit commun.

Concernant le droit commun de la responsabilité contractuelle : il est distingué les désordres graves bénéficiant de la garantie décennale et les désordres intermédiaires qui n'ont pas un degré suffisant pour bénéficier de la décennale et n'entrent pas dans les différentes garanties spécifiques proposées. Il est admis que ces désordres intermédiaires peuvent être réparés sur les fondements du droit commun.

Action en garantie des vices cachés :

En matière de vices cachés dans une vente d'immeuble à construire, le point de départ des différentes garanties est fixé au jour de la réception de l'ouvrage, sauf en matière d'isolation phonique.

Il conviendra d'initier une action à l'encontre du vendeur/promoteur de l'immeuble à construire, qui lui-même pourra, si vous ne le faites pas, user de son action subrogatoire en assignant également les divers locateurs d'ouvrage, c'est-à-dire l'ensemble des intervenants à l'acte de construire. Cependant, vous aurez tout intérêt à également les attraire à la cause pour pallier toute disparition ou insolvabilité de votre vendeur/promoteur en sollicitant leur condamnation solidaire ou in solidum de l'ensemble des parties intervenues à l'acte de construction et éventuellement responsables des désordres.

À savoir : les garanties dont est tenu le vendeur de l'immeuble à construire bénéficient à tous les propriétaires successifs du bien. Il s'agit d'une action directe des sous-acquéreurs contre le vendeur initial. En matière de désordres en parties communes, il appartiendra au Syndicat des copropriétaires d'initier une action.

Enfin, si le vendeur s'engage à reprendre les désordres, alors l'acquéreur ne pourra solliciter ni la résolution du contrat, ni la diminution. Cependant, il pourra être octroyé à l'acquéreur des dommages et intérêts pour préjudices de retard, de jouissance et éventuellement financier s'il a dû quitter les lieux pour faire réaliser les travaux de reprise, s'il ne peut louer son bien ...

Parmi ces multitudes d'actions possibles en réparation des vices cachés, et compte tenu des divers délais et conditions à respecter, Maître DESSEIN, avocat à Rezé pourra vous orienter, vous assister et vous représenter, tant en demande qu'en défense afin de faire valoir vos droits et mener au mieux ces procédures judiciaires.

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