Avocat pour procédure d'expulsion à Rezé, Nantes
Maître DESSEIN, avocat en droit immobilier à Rezé, près de Nantes, vous conseille et vous assiste dans le cadre de procédures d'expulsion. Maître DESSEIN fera valoir vos droits tant en demande qu'en défense.
Vous êtes propriétaires et vos locataires ne règlent plus leurs loyers, votre logement fait l'objet d'un squatte, vous voulez vendre ou reprendre votre logement et les occupants se maintiennent dans les lieux.
Au contraire, vous êtes occupant d'un logement et le propriétaire vous assigne en justice pour obtenir votre expulsion : la procédure d’expulsion est très stricte, il est important de faire valoir vos droits. Vous pouvez notamment solliciter des délais de maintien dans les lieux ou des délais de paiement lorsque la procédure d'expulsion accompagne une demande en résiliation de bail.
A quelles conditions peut-on expulser un occupant d'un logement ?
L'expulsion est "l'action de faire sortir une personne, au besoin par la force, d'un lieu où elle se trouve, sans droit". Les occupants du logement n'ayant plus le droit de l'occuper sont "sans droit, ni titre".
Les situations sont diverses : en cas de non règlements des loyers, le propriétaire pourra demander le recouvrement de ceux-ci, la résiliation du bail et l'expulsion subséquente du locataire qui sera devenu sans droit, ni titre. Le logement peut également être squatté : les individus sont entrés par voie de fait. Le propriétaire peut avoir notifié un congé pour reprise ou pour vendre et le locataire se maintient après l'expiration du délai de préavis. De même, le conjoint qui n'obtient pas l'attribution du logement dans le cadre d'un divorce ou qui se maintient dans les lieux après celui-ci pourra faire l'objet d'une procédure d'expulsion.
Pour expulser un occupant, la réunion de deux conditions cumulatives est indispensable :
Premièrement, celui qui veut expulser un occupant doit bénéficier d'un titre exécutoire et notamment d'une décision de justice ordonnant l'expulsion. Seules les décisions de justices bénéficiant de l'exécution provisoire ou d'un certificat de non appel et donc devenues définitives peuvent être exécutées.
Un procès-verbal de conciliation exécutoire peut également être dressé en cours d'instance et arrête une date à laquelle l'occupant quittera les locaux. Ce procès-verbal de conciliation devra être signé de toutes les parties et du Juge (article 61 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991).
Deuxièmement, un commandement d'avoir à libérer les locaux doit être signifié à l'occupant sans droit, ni titre (article L.411-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Il s'agit d'une acte signifié par Huissier.
Si l'occupant ne quitte pas les lieux dans un délai de deux mois (sauf exceptions, article L.412-1 CPCex) suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les locaux, l'Huissier de Justice procédera à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.
Enfin, il est important de savoir qu'une procédure de surendettement ne fera pas obstacle au prononcé d'une expulsion. Cependant cette mesure sera suspendue du jugement d'ouverture de la procédure de rétablissement personnel jusqu'au jugement de clôture de celle-ci.
Comment se déroule une procédure d'expulsion ?
Dans le cadre d'une expulsion, votre avocat en droit des baux d'habitation situé à Rezé, aura pour rôle de vous assister ou de vous représenter pendant la procédure. Cette procédure a pour objectif d'obtenir un titre exécutoire pour permettre à l'Huissier de justice de procéder à l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre.
Cette demande d'expulsion peut être faite devant plusieurs juridictions. La juridiction compétente dépendra de la nature du local dont l'occupant doit être expulsé : devant le Tribunal d'Instance si le local est donné à bail, le Tribunal de Grande Instance en matière commerciale et de baux commerciaux, le Conseil des Prud'hommes en cas de maintien d'un ancien salarié dans un logement de fonction, le Juge aux Affaires Familiales lorsque l'époux qui ne bénéficie pas de l'attribution du logement se maintient dans les lieux ...
La procédure d'expulsion consiste tout d'abord à solliciter l'expulsion de l'occupant sans droit ni titre et de "tout occupant de son chef" devant la Juridiction compétente. Il conviendra d'exposer le motif de la demande : l'expiration du bail par résiliation en cas de non-paiement des loyers, délivrance d'un congé pour vendre ou pour reprise ou encore exposer que les occupants n'ont aucun droit, ni aucun titre pour demeurer dans les locaux, tels les squatteurs par exemple.
Au besoin, il pourra être demandé une condamnation sous astreinte, laquelle sera liquidée une fois la décision d'expulsion exécutée.
Puis, il faudra solliciter d'un Huissier de Justice qu'il signifie un "commandement de quitter les lieux". Pour expulser un occupant dont le local est l'habitation principale, un délai incompressible de deux mois (sauf exceptions, article L.412-1 du CPCEx.) doit être respecté entre le commandement d'avoir à quitter les lieux et l'expulsion effective.
Toutefois, ce délai de deux mois peut être réduit ou supprimé par le Juge notamment en cas de squat du logement, de troubles anormaux du voisinage et de nuisances de la part des occupants sans droit ni titre, ou encore en cas d'arrêté de péril de l'immeuble. A l'inverse, le Juge pourra proroger ce délai de deux mois pour une durée n'excédant pas trois mois en présence de "circonstances d'une exceptionnelle dureté", comme par exemple les conditions atmosphériques, bien que ces circonstances soient également prises en compte dans le cadre de la "trêve hivernale" (explicitée infra)
Si les occupants quittent les lieux après la signification du commandement, mais avant leur expulsion, l'Huissier de Justice pourra procéder à la reprise des lieux (article L 142-1 du CPCEx.).
Si les occupants se maintiennent dans les lieux après la signification du commandement, l'Huissier de Justice dressera un procès-verbal de tentative ou de difficulté (article R. 153-1 du CPCEx.) ce qui lui permettra de recourir à la force publique.
Lorsque l'Huissier de Justice procède à l'expulsion, il dresse un procès-verbal d'expulsion dans lequel il décrit les opérations, l'identité des occupants, la désignation de la juridiction compétente en cas de contestation. Ce PV doit être signé par l’ensemble des personnes présentes aux opérations d'expulsion (article R.432-1 du CPCEx.) et l'Huissier devra l'adresser au Juge de l'exécution.
Le Juge statuera sur le sort des meubles laissés sur place ou entreposés dans un local et appartenant aux occupants expulsés. Une fois la décision de justice rendue, l'Huissier procédera à la vente forcée des meubles laissés sur place : le produit de la vente permettra le règlement des frais de procédure d'expulsion, puis le solde pourra être reversé au créancier bailleur le cas échéant et enfin le reliquat sera remis à la personne expulsée.
Quels délais peut-on demander lorsque l'on fait l'objet d'une procédure d'expulsion ?
Les délais judiciaires sont les délais qui peuvent être octroyés par la Juridiction à l'occupant sans droit ni titre. Ces délais sont laissés à la libre appréciation du Juge, mais sont tout de même encadrés.
Tout d'abord, lorsque la demande d'expulsion accompagne une demande de résiliation de bail pour non règlement des loyers, le locataire peut solliciter des délais de paiement, dans la limite de deux années, en application de l'article 1343-5 du Code civil (ancien article 1244-1 du Code civil). Ces délais de paiement peuvent prendre la forme d'un report pur et simple du règlement ou d'un échelonnement. Ce délai neutralise la procédure en cours. Celle-ci reprendra si aux termes des délais octroyés, l'occupant n'a pas régularisé sa situation.
Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation des locaux non meublés, le délai de paiement qui peut être octroyé par le Juge peut être prorogé dans la limite de trois années.
Ensuite, les articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d'exécution permettent à la Juridiction d'octroyer des délais à l'occupant pour quitter les lieux. Ils auront pour effet de retarder la procédure d'expulsion. Ces délais sont compris entre trois mois et trois ans et sont à l'appréciation du Juge. Ces délais sont cependant inapplicables au conjoint, partenaire ou concubin violent ou encore cas de droit de reprise par le propriétaire et de refus par le locataire d'une offre de relogement ( articles 19 et suivants de la loi du 1e septembre 1948).
Egalement, le locataire commercial pourra bénéficier des délais de grâce prévus à l'article L 613-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Enfin, un délai est octroyé pour l'ensemble des procédures d'expulsion en cours, chaque année, dans le cadre de "la trêve hivernale". Cette trêve est prévue par l'article L.412-6 du CPCEx, qui interdit l'exécution d'une mesure d'expulsion entre le 1e novembre et le 31 mars de l'année suivante.
Le Magistrat pourra décider que cette trêve hivernale ne s'applique pas dans des cas particuliers d'expulsion : si les occupants sont entrés par voie de fait ou si le relogement des occupants est assuré dans des conditions correctes. Egalement la trêve hivernale, comme les précédents délais, ne s'applique pas aux immeubles faisant l'objet d'un arrêté de péril ou vis-à-vis d'un conjoint, partenaire ou concubin violent.
Il est important de savoir qu'une fois le commandement de quitter les locaux a été signifié aux occupants sans droit, ni titre, le Juge compétent pour connaître des délais sera le Juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble.
Le Cabinet DESSEIN, situé à Rezé, vous propose donc de vous assister, tant en demande qu'en défense, dans le cadre de procédures d'expulsion, aux fins de faire valoir au mieux vos droits en qualité de propriétaire ou d'occupant.
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